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中国楼市你看的透吗明白四点防止被洗脑

发布时间:2021-01-07 20:36:27 阅读: 来源:焊管机厂家

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有人说,中国的楼市就像一部悬疑片,过程是个迷,结局谁都无法预知,这句话在识局君看来有两层含义,一这并不意味着中国楼市的发展毫无规律可言;另一层含义是面对市场的扑朔迷离,真真假假我们难以透过现象去探索和发现其中的本质。这主要体现在数据的失真、供求关系的扭曲,以及房价上涨的忽悠等三个方面。

房地产市场数据失真

平时,我们看到的房地产市场统计数据来源大致分为3类:国家或地方政府、一些房地产研究机构以及媒体。这些数据往往存在差距,甚至“打架”,因此,对于“雾里看花”的购房者而言,有“慧眼”你也未必能识“英雄”。

就拿最牵动老板姓的心也是最常见的房价来说,房价统计问题由来已久。政出多门,口径不一。行业管理部门,注重的是成交量;而统计部门的数据是政府政策调控的主要依据,不同的部门选用的方法不同,所计算出来的结果也大不相同。

历史上就有过国家统计局发布70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.5%,而没过多久国土资源部下属部门就公布一份全国主要城市地价状况分析报告,报告显示,当年全国住宅平均价格涨幅达25.1%,同为政府部门的调查结果,“1.5%”和“25.1%”相差了近17倍。

另外造成此类数据失真的一些原因是,开发商在其中做鬼,为了应对调控,开发商会采取捂盘惜售、拆分合同等花招,造成房地产统计数据“假跌真涨”的假象。

国家的数据屡遭质疑,那研究机构和媒体的数据就靠谱吗?

说实话,不管是出于能力的限制导致的数据片面不客观、还是有意图作假数据,今天我们看到的对有关房地产的媒体报道和统计数据都是不能完全信任的。

长期以来,一些媒体和地产商达成了某种默契,完全是地产商的代言人和传声筒。可能“完全”二字太过绝对,但这句话却不是不无道理。无论是宣言房地产的低迷还是火爆,无论是预言涨和跌,媒体都基本上都无法站在客观立场的现象的确存在。

数据都如此的不靠谱,基于数据进行的行情判断参考性能高到哪去?

市场供求关系扭曲

懂一些经济学的人都知道,供求关系决定着市场,而价格形成的本质就是供求关系。而从5年的一场“大跃进”起,中国房地产市场的供求关系开始紊乱。

2010年,国家实施一二线城市限购之后,三四线楼市就经历了一轮“大跃进”式的狂飙,大量开发企业涌入三四线城市,直接刺激房地产业单兵突进,并推动土地的大量释放,商品房的海量上市。酿成开发商欠债“跑路”、“鬼城”频现……的后果。

中国指数研究院统计数据显示,2009年以来,我国部分三四线城市住宅市场供应规模大幅增长,南通、烟台等三四线城市的土地供应总量位居全国前列,同期的土地成交量更是几乎是北京2倍。

土地放量后,开发商为了回笼资金而大量推盘,打破了楼市供求平衡,有的城市楼盘开发量甚至超过百万平米,而当地人口仅有几万,这个供应量足以容纳当地所有的人口。

物极必反,如此违背市场规律的短期大量开发导致的是供求关系恶化,大型开发企业纷纷“逃离”三四线城市,而众多中小开发商则深度套牢。

支持房价上涨的理由,历来有两大忽悠,一是城市化,二是刚性需求。

城市化

中国的城市水平只有百分之四十多此,而发达国家的平均水平是70%以上,中国离这个水平还有很大的差距,这就意味着还有大量的农民要进城,这些进城的农民需要住房,住房需求空间非常庞大,而这一庞大的需求支撑房价只涨不跌。

上面这一段话,看起来很有说服力,然并卵,连城市白领都买不起房子,农民的“需求”怎么能推高房价?恰恰相反,是高房价阻碍了中国伟大的城市化进程,使得我国的现代化进程受阻。

刚需

刚性需求的神话,房价永远上涨。这句话很扯淡,只能作为洗脑用。

为什么这么说?刚需其实是一个开发商创造出来的忽悠人的概念。经济学上说,需求跟价格和收入相关。如果说真有刚需的话,包子、米饭才是刚需,因为“不买就会死”,就算天价也要买,这才是刚需。

打个比方:月收入只有一两千的人,公交车、地铁才是刚性,奥迪降个10万、8万跟他没有半毛钱关系;月收入八千,他可能会买辆10-20万左右的车了;年收入百万,可能要换宝马了;要是有上亿或者几亿的资产,私人飞机才是刚需。

因人口增长或居住条件改善导致的刚性需求的确存在,但这种需求至于让房价在一年内成倍上涨吗?事实上,在中国,买不起房的恰恰就是刚需,相反,买得起房的都是那些不需要房子的、有数套房子的人。拿上海来说,去年上海的人均收入5451元每月,而市场上一套房子400-500万元是正常,上千万房子比比皆是,这和刚需有关系吗?因此,房价的暴涨更多的是投资和投机因素在作用。

当然,刚性需求每年都在增加,这一点是不可否定的,但这种需求是缓慢、缓慢释放的,单纯的刚需是不会酿成房价的疯涨。

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